市国资委关于印发《景德镇市国资委出资监管企业资产租赁和处置管理指导意见（试行）》的通知

景国资发[2024]6号

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【文字解读】《景德镇市国资委出资监管企业资产租赁和处置管理指导意见（试行）》

《景德镇市国资委出资监管企业资产租赁和处置管理指导意见（试行）》经市国资委2024年第1次主任办公会审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

                   景德镇市国有资产监督管理委员会

                          2024年2月1日

景德镇市国资委出资监管企业资产租赁

和处置管理指导意见（试行）

第一章  总则

第一条 为加强国有资产监督管理，规范出资监管企业资产租赁和处置行为，提高资产经营效益，防止国有资产流失，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委 财政部令第32号）等相关法律法规规定，制定本指导意见（以下简称“意见”）。

第二条 本意见适用于景德镇市国有资产监督管理委员会履行出资人职责的企业及其所属的各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业（以下简称“市国资委”“企业”）。

第三条 企业资产租赁和处置管理应当坚持政府引导和市场竞争相结合的原则，坚持全面覆盖与分类管理相结合的原则，坚持集体决策和程序合规相结合的原则，坚持公开、公平、公正与效率相结合的原则。

第四条 企业负责依据有关法律法规和资产评估结果，结合市场供求等因素，合理确定资产处置价格；首次进场交易挂牌底价，不得低于经核准或备案的评估结果。

第五条 各企业制定出台集团资产租赁和处置制度，规范资产租赁和处置工作流程，完善资产租赁交易和资产处置机制，实现企业资产租赁和处置行为规范有序、有章可循，提升资产管理质效。

第二章  适用范围

第六条 本意见所称资产是指企业所有、拥有实际控制权或受托管理的，按法律法规可用于租赁，并可通过租赁获得收益的资产，包括房屋建筑物、土地、设施设备、无形资产、广告位等。

第七条 本意见所称资产出租是指企业（又称出租人）将拥有所有权或使用权的资产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将租赁资产返还出租人的行为。

第八条 本意见所称资产转让是指国有及国有控股企业、国有实际控制企业的资产转让行为。资产报废是指由于国有资产已达到规定的使用年限且出现老化、损坏、市场型号淘汰等，或虽未达到规定的使用年限，已不能或者不适合继续使用，必须进行产权核销的资产处置形式。

第三章  资产租赁

第一节  资产租赁行为决策

第九条　企业对资产进行租赁时，应当制定资产租赁方案，资产租赁方案的主要内容应包括但不限于：

（一）租赁资产的产权状况、实物现状、资产明细清单；

（二）租赁的目的及可行性、租赁期限、租赁用途（明确允许或限制经营范围）；

（三）租赁底价及确定依据、租金收缴办法、租金递增率等；

（四）承租条件、优先权情况、风险揭示、租赁合同样本以及其他特别约定条款。

第十条　资产租赁方案应书面提交本企业董事会或总经理办公会集体研究审议，形成书面决议或会议纪要，租金达到“三重一大”标准时，应严格履行党委前置研究程序。资产租赁方案审核批准后，应在本企业公示，公示期不少于5个工作日。 

第二节  资产租赁期限及底价

第十一条  企业资产租赁期限一般为5年（含）以内。租赁期限确有需要超过5年的，应综合考虑装修投入、租赁物用途等因素，原则上不超过12年，其中：出租人为一级企业的，由企业董事会或总经理办公会集体研究决定；出租人为一级企业下属企业的，须事先经企业决策后逐级报一级企业作出决定。确需超过12年的，应当报市国资委研究同意，且租赁期限最长不得超过20年。

第十二条　企业在制定资产招租底价时，应事先进行充分的市场调查，根据市场询价及供求情况等因素综合确定。底价一般采取市场比较或资产评估方式确定。企业可通过市场调查分析、参考有关部门公布的租金指导价或者委托评估机构评估等方式，确定租赁底价。

第十三条  采用市场调查分析方法确定租赁底价的，应参考以下因素：租赁底价主要根据市场价格、供需情况、资产的实际状况、资产的价值补偿、产业培育和功能布局安排等因素综合确定。涉及土地使用权、不动产的，应以周边相同地段，类似功能、用途参照物的市场租赁价格作为确定租赁底价的主要参考依据，涉及设备的，应以同类设备的市场租赁价格作为确定租赁底价的主要参考依据。 

第三节  资产租赁交易流程

第十四条　企业资产租赁应当通过公开招租方式确定承租方。企业在择优选择承租方时，原则上不采用竞争性谈判的方式，应通过交易平台网站、一级企业和本企业网站、企业信息公开栏、拟出租资产现场等对外公开披露租赁信息，并鼓励在当地网站和报纸等媒体发布信息，广泛征集承租方。

第十五条  市国资委出资监管企业及其各级国有及国有控股、国有实际控制的权属企业的资产租赁应一律通过交易平台发布招租信息，其中：资产年租赁底价单项10万元以下（不含10万元）的项目，鼓励企业通过交易平台进行公开招租，企业也可自行组织公开招租；资产年租赁底价单项10万元以上（含10万元）的项目应委托交易平台进行公开招租。

第十六条  资产租赁项目首次信息披露时间不少于15个工作日。信息披露期满未征集到意向承租方，且不变更信息公告内容的，可以延长信息公开期限，每次延长期限应当不少于5个工作日。降低租赁底价或变更承租条件后重新披露信息的，披露时间不得少于15个工作日。新的租赁底价低于原租赁底价的90%时，应经一级企业书面批准。

第十七条 招租结果应上报一级企业备案，并在租赁交易平台、一级企业和本企业、其他原信息披露渠道进行公示，公示内容应包括资产名称、承租方简况、租金、租赁期限和租赁合同样本等，同时公布监督电话，公示时间不少于5个工作日，租赁合同应在结果公示结束无异议次日起5个工作日内签订。

第十八条 企业应在租赁到期前3个月，做好下一轮租赁准备工作，确保租赁工作持续有序进行，防止国有资产闲置和流失。

第四节  合同管理

第十九条　企业租赁资产时，应依照相关法律法规制定规范的资产租赁合同，并按照已披露的租赁合同，与承租方签订租赁合同，租赁合同报一级企业备案。

第二十条  租赁合同主要内容应当包括但不限于以下内容：标的情况、租赁用途、租赁期限、租金标准及递增率、租金收取时间与方式、拖欠租金的防范措施、双方权利与义务、合同变更、解除及合同纠纷的处理办法和违约责任条款等。

第二十一条  租赁合同中应当特别载明合同解除情形及免责条款，如市政建设需要搬迁、土地被收储、企业改制以及因法律法规、政策调整或不可抗力致使租赁合同不能继续履行等情形，出租方有权解除合同并予以免责。

第二十二条  租赁合同应当特别载明承租人有下列情形之一的，出租人有权单方面行使解除权和追偿权：

（一）不按租赁合同约定支付租金或确实无力履行租赁合同；

（二）擅自搭建、拆改结构或改变租赁用途；

（三）擅自转租；

（四）利用租赁标的物进行违法活动或故意损坏租赁标的物；

　（五）其他严重违反租赁合同约定的情形。

第二十三条  租赁合同生效后，出租方、承租方都应严格履行，原则上不允许变更。承租方不履行或者不完全履行企业资产租赁合同时，出租方应当按照租赁合同的约定，及时采取措施，保证租赁合同的正常履行。租赁合同中载明的合同解除情形一旦出现，出租方应当解除合同，减少国有资产损失。租赁合同期满或因出现提前解除情形而解除的，如需继续租赁，应重新进行公开招租。

第二十四条  企业应按照租赁市场惯例向承租方预先收取一定金额作为履约保证金。严禁擅自减免租金以及为承租方支付水、电、燃气等费用。

第二十五条  确因特殊情况需要变更租赁合同的，由一级企业审定。变更内容涉及租金、租赁期限等核心条款的，企业应当解除合同，重新组织公开招租。

第四章  资产处置

第一节  资产转让

第二十六条 审批权限

（一）企业的生产设备、房产、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让，按照企业章程和企业资产处置制度规定的审批权限进行审批。由企业进行审批的，资产处置完成后向市国资委提交报告备案；规定需由市国资委审批的，经市国资委批准同意后进行处置。企业资产处置应当按照企业内部管理制度履行相应决策程序后，在产权交易机构公开进行。

（二）涉及企业内部或特定行业的资产转让，确需在国有及国有控股、国有实际控制企业之间非公开转让的，由转让方逐级报出资企业审核批准。

（三）企业负责制定本企业不同类型资产转让行为内部管理制度，明确责任部门、管理权限、决策程序、工作流程，对其中应当在产权交易机构公开转让的资产种类、金额标准等作出具体规定，并报市国资委备案。

第二十七条 工作程序

（一）转让方按照内部决策程序进行审议，形成书面决议，根据审批权限规定，履行审批程序。

（二）转让方按相关规定，委托具有相应资质的中介机构开展资产评估工作。

（三）企业应根据经核准或备案的资产评估结果，参照市场同类资产价格等因素确定转让底价，在依法设立的产权交易机构履行公开交易程序。公告转让信息必须报出资人审核同意。

（四）签订资产转让合同，按照程序到相关部门办理资产过户手续。资产转让价款原则上一次性付清。

第二十八条 要件审查

批准企业资产转让事项，应对下列书面材料进行审查：

（一）申请文件及有关决议文件；

（二）资产转让方案；

（三）国有资产产权证明材料；

（四）转让标的企业审计报告；

（五）资产评估报告及其核准或备案文件；

（六）资产转让行为法律意见书；

（七）双方的企业营业执照副本复印件、近期财务报告和银行出具的资信证明，分期付款的需提供担保企业证明文件；

（八）资产转让合同；

（九）其他必要的文件。

第二节  资产报废

第二十九条 审批权限

企业资产因不能正常使用且无修复价值、房屋建筑物拆迁、国家有关法律法规规定强制要求等原因报废的，由市国资委审批。

第三十条 办理程序

企业资产报废，由企业按照内部决策程序形成书面决议，按照企业章程和企业资产处置制度规定的权限进行审批。由企业审批的，事后向市国资委报告备案；规定需由市国资委审批的报市国资委批准，待审批通过后进行相关财务调整。

第三十一条 要件审查

资产报废，应对下列书面材料进行审查：

（一）申请文件及有关决议文件；

（二）资产产权证明材料；

（三）有关专业技术部门出具的资产报废证明文件或具有法律效力的文件；

（四）企业营业执照副本复印件及报废资产照片；

（五）其他必要的文件。

第五章  监督检查

第三十二条 企业要加大对资产出租行为的监督检查力度，定期组织开展对所属企业资产出租情况检查，跟踪资产出租情况，确保资产出租管理工作规范有序。

第三十三条 市国资委将加强对企业资产出租管理工作的指导，依法行使出资人监督职能，综合运用专项审计、专项检查、考核评价等方式加大监督力度，提升监督质量水平。

第三十四条 企业严禁私自出租资产，严禁私设“小金库”截留资产出租收入、坐支资产出租收入或以消费方式冲抵租金收入等违法违规行为。对资产出租中存在合同条款不完善、定价不合理、超期出租等问题的，企业要督促出租人限期整改，并依法依规妥善处理；对长期拖欠租金的承租人，要通过法律手段追讨租金，并限期收回租赁资产。加强对承租人的安全生产工作统一协调、管理，定期进行安全检查，发现安全问题的，应当及时督促整改。加强对闲置资产处置，维护国有资产权益。

第三十五条 企业应对资产实施归口管理，明确内部相关部门和岗位的资产处置审批权限、程序和责任，财务、资产管理、资产使用等部门或岗位应当定期对账，发现不符的，应当及时查明原因，并按照相关规定处理。

第三十六条 监督检查中发现存在违规行为、造成国有资产损失的，对相关责任人依规给予处理；对涉嫌违纪和职务违法、职务犯罪的，及时移送纪检监察机关处理；对涉嫌其他违法犯罪的，移送司法机关处理。

第六章  附则

第三十七条 本《指导意见》由市国资委负责解释。

第三十八条 凡与本《指导意见》不一致的，以本《指导意见》为准。涉及国有企业资产租赁交易和处置决策程序，法律法规另有规定的，遵照法律法规执行。

第三十九条 本《指导意见》自印发之日起执行。